Публикации


О рынке



Восемь грубейших ошибок при покупке недвижимости, и как их избежать?

1 Июнь, Пятница, 2012

Начнем с конца, по степени важности рассматриваемых проблем:

Ошибка №8. Отсутствие должного внимания к местности и ее жителям

– С того самого момента, когда приходится привыкать к особенностям окрестных школ, множество обстоятельств, совершенно не связанных с самим домом, могут омрачить вашу радость.

Где находится ближайший продовольственный магазин, отделение почты, бензоколонка и городской парк? Есть ли поблизости мусорная свалка или фабрика, которые могли бы повлиять на качество воздуха или воды?

Перед покупкой дома прогуляйтесь по окрестностям, поговорить с соседями, зайдите в местные школы, оцените время, которое потребуется для того, чтоб добраться до работы и т. д. Эта информация необычайно важна, и, возможно, ее не удастся получить с первого раза, но она стоит того, если вы хотите остаться довольным за свой выбор.

Ошибка №7. Пренебрежение строительной инспекцией

Даже если вы искусный плотник с богатым опытом за спиной, мы рекомендуем провести профессиональную строительную инспекцию. В некоторых случаях, как например, произрастание укоренившихся старых деревьев между домом и улицей, и возможные в связи с этим повреждения, мы также рекомендуем инспекцию канализационной системы с применением волоконной оптики/дистанционных камер. Если в доме имеются признаки сырости, то мы также рекомендуем проверку на плесень. Минимальный аванс за инспекцию может равняться 10,000 рублей, и это ничто в сравнении с душевным спокойствием.

Ошибка №6. Переплачивание за недвижимость

Покупка местной недвижимости может показаться неописуемо выгодной. Продавцы часто запрашивают высокую цену, чтоб задать определенные рамки на рынке, а также и потому, что выбранные ими агенты опираются на завышенные данные сравнительного анализе рынка, и им потребуется некоторое время, чтобы приспособиться к реалиям рынка.

Смышленые покупатели попросят своего агента предоставить им список похожих объектов, перед тем как осмотреть тот или иной дом и перед тем как предложить определенную цену. Что еще было продано в последние месяцы и что в данный момент имеется на рынке подобное данному объекту недвижимости? - ознакомление с этой информацией спускало с небес на землю даже самых нереалистичных продавцов.

Ознакомьтесь с похожими объектами на рынке, а только после этого предложите определенную цену, и этот шаг позволит вам сэкономить десятки тысяч рублей. Хороший агент по недвижимости должен уметь сделать все это за вас.

Ошибка №5. Отказ от своих первоначальных требований.

Мы просим наших клиентов составить список того, что бы они непременно хотели иметь в своем будущем доме. Опираясь на эти данные и выбранный ими район, мы предоставляем нашим клиентам постоянно обновляющиеся списки объектов недвижимости, имеющихся на рынке. Это самый эффективный способ найти то, что соответствовало бы нуждам клиента.

Большинство интернет-сайтов содержат несвежие дынные об объектах недвижимость.

Поиск недвижимости в Интернете интересен. Иногда встречаются клиенты, желающие посмотреть дома, которые они увидели в сети, и которые даже не соответствуют всем их требованиям. Если случается так, что клиент просто влюбляется в свой новый дом и покупает его, то, вероятнее всего, спустя некоторое время несоответствие дома требованиям начнут-таки беспокоить его.

Приготовьте список и перепроверьте, а после придерживайтесь его.

Ошибка №4. Невыполнение никаких собственных расчетов

Возможно, эта ошибка будет стоить вам изрядной суммы денег, приведет к тому, что вы упустить свой шанс приобрести лучший объект недвижимости и потенциально навредит вашей оценке кредитоспособности.  

Многие потенциальные покупатели начинают с того, что присматривают дома (и мы, конечно, любим походить по магазинам и поглазеть), рассчитывая на то, что они могут получить ссуду, поэтому полезно заняться дома расчетами. Начните сами с простой математики, используя ипотечные онлайн калькуляторы, имеющиеся в сети в широком доступе.

Перед тем как вы посмотрите объекты недвижимости с агентом, хорошо бы подкрепить свои планы финансирования консультацией с кредитором. Опираясь на существующие программы ипотечного кредитования, вы выясните, какой дом вы можете себе позволить. Что важно, после первоначальной консультации хорошие кредиторы предоставят информацию о вашей кредитоспособности, соответственно любой желаемой вами покупке.

Хорошие кредиторы могут помочь вам найти наиболее подходящую программу кредитования. Кредитор с доступом к лучшим программам может сэкономить вам тысячи рублей. Даже когда вы вместе делаете предложение о покупке, хороший кредитор может помочь вам составить план финансирования.

К сожалению, покупатели обычно редко сотрудничают с кредиторами с должной осмотрительностью.

Ошибка №3. Влияние первого ( часто ошибочного) впечатления об объекте

Иногда лучшие объекты просто неправильно преподносят. Возможно, есть видимые недостатки или полнейший хаос. Возможно, не вымыта посуда. Возможно, нужно покрасить стены и починить двери. Возможно, в подвале ужасный запах.

Но обращаю ваше внимание на такой случай: на этой неделе мы завершили сделку по дому, стоимость которого была по меньшей мере на 10 процентов ниже рыночной. Когда мы впервые увидели дом, там был полнейший беспорядок. Все полы были грязными. Везде были разбросаны коробки бывшего съемщика. На заднем дворе было много мусора. И да, в одном из углов подвала было что-то похожее на экскременты животных. Одним словом, дом был отвратительным!

К счастью, мои покупатели были дальновидными. В соответствии с решением об инспекции объекта, пункты которого были оговорены, дом был убран полностью. Нет больше вещей бывшего съемщика. Двор чист. Все стены заново покрашены. На кухне даже проведен косметический ремонт, и запах исчез. Сейчас дом соответствует своей реальной рыночной стоимости, а покупатель, которого я представляю, а и его дальновидность буквально помогла ему сэкономить десятки тысяч рублей.

Ошибка №2. Отказ от помощи агента и попытка сотрудничества с продавцом напрямую.

Многих покупателей очень привлекает идея о том, чтобы связаться с продавцом напрямую. Мало зная о рынке недвижимости, я бы, возможно, поддался искушению и допустил эту распространенную ошибку. Большинство людей полагает, что если они сами свяжутся с агентом или самим владельцем, то они сэкономят на комиссионных.

Но.. Происходит совсем не так. Если дом имеется в реестре объектов недвижимости, выставленных на продажу, владелец, вероятно, попросит вас связаться с его агентом, потому что согласно контракту, который они подписали, даже если продавец выполнят всю работу агента, он все равно должен выплатить ему комиссионные. Хотя некоторые сами продают свою собственность, они почти всегда предлагают комиссионные агенту покупателя. Если вы ведете переговоры напрямую без агента, они сделают все от них зависящее, чтобы прикарманить себе комиссионные. Именно вот почему в первую очередь им нравятся заниматься подобными сделками, и это вовсе не для того, чтоб сэкономить ваши деньги. В подобной ситуации у вас нет ни представителя, ни человека, который бы руководил всем процессом, поэтому вы рискуете своими деньгами.

В худшем случае дозвонитесь до человека, имя которого вы увидели на вывеске или рекламе о продаже, и вы свяжетесь с агентом продавца. Этот человек вовсе не будет вашим представителем и защитником ваших интересов, но он все же заберет себе комиссионные. В этом случае у вас также нет никого, кто вел бы переговоры с вашей стороны и защищал бы ваши интересы.

Вы хотите сэкономить деньги? Возможно. Существует вероятность отхватить что-то до того пока оно попадет на рынок. Мой опыт показывает, что большинство тех, кто самостоятельно продает недвижимость, имеют неправильное представление о ее реальной стоимости.

Крупные бизнесмены и те, кто заключает крупные сделки, почти всегда нанимают агентов для ведения переговоров. Почему? Это происходит вовсе не потому, что они не в состоянии сами вести переговоры. Возможно даже, что они  занимаются подобными делами каждый день, но сами выбирают агентов, когда затрагиваются их личные интересы, потому как переговоры напрямую в таких случаях редко когда заканчиваются выгодной сделкой. Опытный и компетентный агент представит ваше предложение в лучшем свете и заключит для вас лучшую сделку.

Ошибка №1. Выбор некомпетентного агента.

Покупка и продажа недвижимости – это бизнес, в котором не всегда работают профессионалы. А непрофессионализм и неопытность могут стоить покупателям сотен тысяч рублей.

Выбирайте своего агента так же тщательно, как выбирали бы адвоката, аудитора, или другого эксперта. Как только вы нашли подходящего агента, доверьте им всю работу. Пусть они работают за вас, и, возможно, вы обнаружите, что хороший агент – это лучшая сделка по недвижимости.

Пора поднять планку на рынке недвижимости. Тщательный выбор агента будет способствовать этому.



0,0211 секунд